2015年7月28日星期二

Vacant Possession ( VP )什么来的？

Vacant Possession ( VP )什么来的？

对买房子的朋友以上的词汇您可能不陌生，也有些朋友把它称为 Key Handover （交钥匙）。这个就是等于您的房子建好了可以入住了。但是购买房子的朋友，特别是购买“先售后建”的发展项目，为了保证购买者的利益，根据 Housing Development ( Control and Licensing ) Regulation 1989 的条款，如果您购买的是有地房产　（Landed Development）。法令指名了买卖合约里名列Schedule G（Landed Development）的付款阶段。

Schedule G的付款细节如下：

1）Immediately upon the signing of this Agreement : 10 %

2) Within twenty-one ( 21 ) working days after receipt by the Purchaser of the Vendor’s written notice of the completion of –

2a) the foundation of the said Building ~10 %

2b) the structural framework of the said Building ~ 15 %

2c) the walls of the said Building with door and window frames places in position ~ 10 %

2d) the roofing , electrical wiring, plumbing ( without fittings ), gas piping ( if any ) and internal telephone trunking and cabling to the said Building ~ 10 %

2e) the internal and external finishes of the said Building including the wall finishes ~ 10 %

2f) the sewerage works serving the said Building ~ 5%

2g) the drains serving works serving the said Building 5%

2h) the road serving the said Building ~ 5%

3) On the date the Purchaser takes vacant possession of the said Building with water and electricity supply ready for connection ~ 12.5 % 4) On the date the Purchaser takes vacant possession of the said Building as in time 3 as follows : ~ 2.5 %

4a) where separate document of title to the said Lot has been issued and the *Proprietor/Vendor has executed and delivered to the Purchaser or Purchaser’s solicitors a valid and registrable Memorandum of Transfer of the said Property in favour of the Purchaser together with the original issue document of title to the said Lot, to be paid direct to the Vendor; or

4b) where separate document of title to the said Lot has not yet been issued, to he held by the Vendor’s solicitors as stake-holder for payment to he Vendor within twenty-one ( 21 ) working days after receipt by the Purchaser or the Purchaser’s solicitors of the original issue document of title to the said Lot together with a valid and registrable Memorandum of Transfer of the said Property in favour of the Purchaser executed by the *Proprietor / Vendor

5) On the date the Purchaser take vacant possession of the said Building as in item 3 and to be held by the Vendor’s solicitors as stakeholder for payment to the Vendor as follow : ~ 5 %

5a) Two point five per centum ( 2.5 % ) at the expiry of eight ( 8 ) months after the date the Purchaser takes vacant possession of the said Building; and

5b) two point five per centum ( 2.5 % ) at the expiry of twenty-four ( 24 ) months after the date the Purchaser takes vacant possession of the said Building.

所以发展商必需在完成了每一阶段后( 获得建筑师签署证明)才可以向买房者索取款项，如此类推直到这个建筑工作完成后，就可以以第２３条条款所指名的建筑期（24个月）后把房子交给买房者。 Vacant Possession of the said building shall be delivered to the Purchaser in the manner stipulated in Clause 24 herein within 24 calender months from the date of this Agreement. 如果发展商无法在有效期限完成交房的任务，那发展商就必需赔偿买房者 10 %的房价Late Delivery Penalty，计算方式是以日计算的 ~

条款如下： Clause 23(2) – if the vendor fails to deliver vacant possession of the said building in manner stipulated in clause 24 herein within the time stipulated in subclause (1), the vendor shall be liable to pay to the purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of 10 % per annum of the purchase price from the expiry date of the delivery of vacant possession in subclause(1) until the date the purchaser take vacant possession of the said building, such liquidated damages shall be paid by the Vendor to the purchaser immediately upon the date the purchaser takes vacant possession to the said building .

如何向发展商索取您的权利可以阅读这个发表：《主题：Trinunal Tuntutan Pembeli Rumah 什么来的？》阅读连接https://www.facebook.com/kenteo.my/photos/pb.717336858320385.-2207520000.1438052765./751904484863622/?type=3&theater 或是

成功交房后您面对Quality Issue，也可以发展商追讨缺陷责任(Defect Liability)，法律已经规定了透过律师来保存 5% 房子的购买价为缺陷责任(Defect Liability)，直到责任期结束才给发展商。缺陷责任期 (defect & liability period) 是移交后的 24个月。最后，

如果您也喜欢产业投资，欢迎您一起交流。感恩，每位有缘阅读的贵人。。因您珍贵的回应。将会给与我更大的精神鼓励。。我不是最好的作者。。

但我相信有您们的珍贵回应，我可以做的更好！如果您觉得我的发表对您有帮助记得 LIKE 我的 FB Page ：https://www.facebook.com/kenteo.my 让我Update您最新的发表。

如果您希望在房产投资建立您的未来，我欢迎您分享与执行您的想法。 * 当然我的发表不能完全当标准，所以还是那句话：“大家同台吃饭，各自修行，投资亏盈，自行负责。”

Certificate of Completion and Compliance ( CCC ) 什么来的？

对买房子的朋友以上的词汇您可能会陌生，它的前身被称为CFO，Certificate Of Fitness of Occupation也

有些朋友把它称为 CF. 之前这Certificate是由地方政府（ Local Authority ）签发，

所以之前常常Delay 后来政府把这个权力分发给 Project Principal Submitting Person （PSP ）

来分担这个责任，可以担任PSP人通常都是：

1） Professional Architect，建筑师

2） Professional Engineer，工程师或是

3） Registered Building Draughtsman，注册建筑制图员

透过这个制度，政府相信可以Cut Down RED TAPE 并让购房者可以更快速的完成VP同时又不Compromising

安全因素。

为了签发 CCC ，以上的专业人士必需优先获得以下六张Certificate 或是 Confirmation ：

1） Confirmation of electrical supply – 有关单位TNB

2） Confirmation of water supply -有关单位水务局（Selangor = SYABAS ）

3） Confirmation of connection to sewage treatment plant or mains – 有关单位多数是 DID ( Department of Irrigation and Drainage ) 或是 IWK ( Indah Water Consortium )

4） Clearance from Factories and Machinery department for lifts – 如果有的话　（电梯）- 有关单位是DOSH ( Department of Occupational Safety and Health )

5） Clearance for active firefighting system – except for residential buildings not more than 18 M height. – 有关单位是 BOMBA

6） Road and Drainage Department.

注：先后没有特别指定只有获得了以上全班的Clearance或是Confirmation后PSP才能签发Certificate of Completion and Compliance ( CCC )，发展商才可以发通告（Notice of Vacant Possession ）给买房者派发钥匙给买家。

所以这个制度能确保买房者获得可以安全居住的房子。　　但是法网恢恢还是有漏网之鱼的，之前８度空间报道的新建项目T-Parkland @ Templer Park, 就发生的ＶＰ后却没水没电的特出情况。。。

详细新闻请点击连接 http://www.themalaysianinsider.com/citynews/greater-kl/article/developer-handed-over-unfinished-units-to-dodge-late-penalty-claim-buyers/developer-handed-over-unfinished-units-to-dodge-late-penalty-claim-buyers　了解吧。

如果您购买了“先售后建”的发展项目并面对以上的法律纠纷－鼓励多于专业的律师或是Registered房地产经纪了解申诉的管道：

* 注：

1）如何向发展商索取您的权利可以阅读这个发表：《主题：Trinunal Tuntutan Pembeli Rumah 什么来的？》

阅读连接 https://www.facebook.com/kenteo.my/photos/pb.717336858320385.-2207520000.1438052765./751904484863622/?type=3&theater

2）如何面对Late Delivery ; LAD （ Liquidated & Ascertained Demages ）欢迎您阅读　《　主题：Vacant Possession ( VP ) 什么来的？》　　阅读连接https://www.facebook.com/kenteo.my/photos/a.717502954970442.1073741829.717336858320385/830602110327192/?type=1&theater

最后，

如果您也喜欢产业投资，欢迎您一起交流。感恩，每位有缘阅读的贵人。。因您珍贵的回应。将会给与我更大的精神鼓励。。我不是最好的作者。。但我相信有您们的珍贵回应，我可以做的更好！

如果您觉得我的发表对您有帮助记得 LIKE 我的 FB Page ：https://www.facebook.com/kenteo.my 让我Update您最新的发表。如果您希望在房产投资建立您的未来，我欢迎您分享与执行您的想法。

2015年7月23日星期四

【卖屋子，要还RPGT(产业盈利税.) 在五年内卖掉屋子，要还税吗？】

产业盈利税（Real Property Gain Tax，简称RPGT）

自2014年1月1日起，国人购买产业后3年内脱售，将被课征高达30%；而第四年和第五年的税率也分别提高至20%和15%。这次已是政府自2010年重新课征产业盈利税至今，第三度调高产业盈利税。

个人，公司与非公民的2014税收

For example:
买屋子的时候： RM 400，000
在两年内脱售： RM 500, 000

RPGT=30% RM500k - RM400K=RM100k
Rm100k x30%=RM30k (给政府的税）

剩下RM70k。

注意：别以为 RM70k 是净赚，买卖屋子的律师费，印花税，银行的利息还要扣得，
所以不要乱炒屋子，吃亏的是自己。

<什么是RPGT?>

投资房地产赚利的人很多，这类投资者尤其必须了解产业盈利税（Real Property Gain Tax，简称RPGT）的征收税率和程序。
在呈报和缴付有关税金过程中，买卖双方都有一定的责任，妄顾条例阐明的要求和责任，可能会被罚款。
政府要征收产业盈利税的目的是什么呢？政府最新出炉的产业盈利税与之前的有何不同？所要呈交有关税务的程序又是怎样？

产业盈利税务法令（Real Property Gains Tax，1976）是在1976年制定，取代1974年的地产投机法令（Land Speculation Act，1974）。
产业盈利税是针对业主，因脱售产业而获利所征收的税收，主要目的是为了抑制土地或产业买卖的投机性活动。

<助房地产市场复苏>

数年前，因经济低靡，政府曾在2007年至2009年间，豁免向这期间进行的房地产交易征收产业盈利税务，以协助房地产市场复苏。之后，有关产业盈利税在2010年1月1日起重新实行。所有于2010年1月1日起的产业买卖，必须缴交盈利税。

但新的盈利税率，与先前在1976年马来西亚产业盈利税条例下，阐明的税率有别。在2010财政预算案中被宣布重新实行的盈利税，一致固定税率为产业销售盈利的5%。

同时，是否需要缴付盈利税，视乎有关产业脱手与购入时间来计算；房地产在收入5年之内脱售，一律必须缴付5% 的税率；相反，若业主持有产业超过5年后才脱手，则不必缴付产业盈利税。

Real Property Gains Tax (RPGT) In Malaysia

Real Property Gains Tax (RPGT) is a form of Capital Gains Tax that is imposed on the disposal of property in Malaysia. It was suspended temporarily in 2008-2009, and reintroduced in 2010. In 2014, RPGT was increased for the 5th straight year since 2009. So how is it calculated, and what does it impact?

Based on the Real Property Gain Tax Act 1976, RPGT is a tax on chargeable gains derived from disposal of property. A chargeable gain is the profit when the disposal price is more than purchase price of the property. What most people don’t know is that RPGT is also applicable in the procurement and disposal of shares in companies where 75% of their tangible assets are in properties, a.k.a. Real Property Companies (RPC). RPGT applies to both residents and non-residents.

You will be only be taxed on the positive net capital gains which is disposal price less the purchased price less the miscellaneous charges such as;( stamp duty, legal fees, advertisement charges ,etc). Additionally, a waiver on the taxable amount is granted to individuals (but not companies). The holding period is from the date on the S&P agreement till to the disposal date. For a simple and a quick calculation, the formula is;

Chargeable Gain = Disposal Price - Purchased Price
Net Chargeable Gain
= Chargeable gain - Exemption Waiver (RM10,000 or 10% of Chargeable Gain,whichever is higher)
Tax payable = RPGT rate (based on holding period)* Net Chargeable Gain

RPGT Exemptions

Good news! There are exemptions allowed for RPGT. Among the exemptions are:

1) Exemption on gains from the disposal of one residential property once in a lifetime to individual (Please utilize this once in lifetime opportunity wisely!)
2) Exemption on gains arising from the disposal of real property between family members (e.g. husband and wife, parents and children and grandparents and grandchildren)
3) 10% of profits OR RM10,000 per transaction (whichever is higher) is not taxable

Budget 2014

Accordance with the Budget 2014 announcement, the rates for RPGT has been increased. Government’s reason for the hike is mainly to reduce speculative activities on housing prices and real estate market. Government believes that hiking up RPGT enable the Rakyat to purchase affordable new houses. However in long term, hike in RPGT rates will slow down the sales of the secondary markets (sub-sales) and also might reduce property investments by local and foreign property investors. The following is the RPGT rates effective from 1st January 2014.

2014 RPGT RATES
Disposal	Citizens / PR	Non-Citizens	Companies
<= 3 Years	30%	30%	30%
<= 4 Years	20%	30%	20%
<=5 Years	15%	30%	15%
> 5 Years	-	5%	5%

Conclusion

The hike in RPGT has its own pros and cons. It has less impact on genuine buyers compared to speculators. For a quick calculation of RPGT, please use a RPGT calculator. Process of getting a loan for property is a complex and a tedious one. Do not worry! Do utilize our Home Loan Comparison tool to findout which loan suits you the best!

- See more at: http://loanstreet.com.my/learning-centre/rpgt-in-malaysia#sthash.IikxGrmu.dpuf

为何我鼓励大家投资房地产？

他可以是我们年老时的养老金。打个比方，我们现在30岁，20年后，我们50岁，如果我们间中五年固定买一间100K 的中价公寓，当我们50岁时，已经有4间100K中价公寓。到时这些公寓的市价一定不止400K。但是我们所投资的金钱数目一定少过400K，或者200K又或者更少如80K。如果我们买股票有可能有更高的回酬但所承担的风险也较高。当我们50岁时，这些产业一定每个月为我们制造正现金流(Positive Cash Flow)。他的租金可以成位我们的养老金。(要买产业之前，我们一定要作功课，大家一定要遵守我之前所列出来的法则)
这些产业的增值可以抵销通货膨胀的影响。以我个人的估计，我们现在的通货膨胀指数不低于10％。但为了种种因素，他被迫报道只有区区的2％。所以那些从事单位信托的销售员说服不到我投资单位信托。
一般的房地产如雪隆一带，他的价格无任如何行情多坏，都不会跌到到零。反而其他的投资工具如单位信托，股票分分钟有可能跌到停板。原因只有一个就是马来西亚的土地越来越少。列如97经济风暴时，很多新发展地方还是提供很高的回酬如沙阿南第七区(Seksyen 7,Shah Alam)。
我们很容易用房地产来抵押给银行来帮我们还债。我们可以用RM10K来买一个价值RM100K的产业。当股票或信托单位就没有这个方便了。

如何开始购买第一间房地产来投资？

首先，我们要有明确的投资目标。我们可以设定一个，比如A朋友打算在2009年年头购买一个RM150K的公寓单位,他现在30岁。
在还每有行动前，A朋友必须了解几样东西。
------------------------------------------ --------------------- --
投资的目的是什么？做为将来孩子的教育费，或者来当将来的养老金，或者将来做生意的本钱。。。。。。。通常一个产业可以赚取两种钱：1)赚取租金回酬，2)将来等他起价后来赚取套利回酬。

--------------------------------------------------------------------
投资的时间，通常越年轻就是投资产业的一个本钱因为随着年龄的增长，银行所可以给的贷款时间将减少(虽然我们的贷款条件越来越好)。在马来西亚，一般的银行只可以给予借贷者到65岁或者30年的供期时间吧了。通常经济不景气是投资产业的大好机会，因为很多人要把他们的产业卖掉来应付经济问题。

----------------------------------------------------------------------
投资的地点，地点是投资产业最重要的一个因素。投资错误的地点可以带给投资者财务灾难。

---------------------------------------------------------------------
我们的租户是谁以及我们将来容易脱手么？当我们还买这个产业市应该非常了解这个地方所居住的人是什么人。他的基本设施如何，通路如何，将来发展如何，人口构造如何？
我们一定要对我们所投进的钱负起100％的责任，不要等到投资失利后，才怪罪他人。我鼓产业新手不要太过冲动，我们宁可慢也不要做亏本生意。大家，请记得美国投资家，巴非特的名言，投资有两个原则；第一个原则就是投资不可以亏掉母金或本钱，第二个原则就是任何投资一定要遵守第一个原则。我们产业投资也是如此。我们的母金就是头期和供期，所以我本人鼓励购买ROI 6％或者更高的产业。ROI的计算是(一年的租金)/(屋价)X100。

我打一个比例，A朋友的屋价是RM150K，每个月租金是RM1,200，他一年的租金是RM1,200X12＝RM14,400，ROI , (RM14,400)/(RM150,000)X100 =9.6%。

最后，我有几句话要和大家分享，新手们多听，多看，多问才投资，不要把太多钱放在会贬值的东西如电子产品(换电话，电脑，相机)，车辆或者其他没有回酬的东西，应该多把钱放在有回酬的东西如产业，股票，信托单位要或者投资在自己的知识。

油棕地ROI的联想

钱先生的教导－－油棕地ROI的联想
在前天(1月21日)，钱先生打电话给我说；叫我带他去看Johan Setia的地。他是一个会计师，对数目字超敏感。

他对投资产业相当有经验，也在产业里赚了好几个M(百万)。他教我如何计算购买棕油地。其实任何投资都用到ROI formula，当然购买棕油地也不列外。
如果1依甲的棕油地的卖价是RM23千。钱先生说以普通的1依甲的油棕树(少过10年)大概都每个月可以生产最少1吨的油棕果。以现在的油棕果行情，每公吨可卖RM400(依每天的行情)。每个月，我们大概用RM200来管理1依甲的棕油地。So，我们的ROI 是:- - - -

((RM400 - RM200) X 12) X100% = 10.43 % (很不错的ROI)
RM23,000

所以，他的ROI 是10.43%。

哇！是一个多么好的投资。当然，我们看东西不可只看表面。但是，ROI是每个投资者一定要学习的。如果连ROI都不会，千万不要谈投资，以免给人笑。

Notes:西马随便的1依甲的油棕地卖价都多过RM40,000。可见，沙砂油棕地的成本多么底阿！所以，西马人很喜欢来沙巴和砂拉越买油棕地。现在，沙巴的油棕地比砂拉越来得贵。在沙巴很难找到便宜过RM20,000的油棕地。原因：很多西马人在沙巴投资油棕地和砂拉越对西马人比较多限制。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
我用ROI的基本知识来算鸟屋，也可以吧！
如果投资1间鸟屋的(fix cost)费用是RM200千。如果每个月的(flexible cost)开销是RM1000。第一年，吃鸡蛋。第一年的亏本是RM12,000。第二年的收成是RM2000(每个月)。所以，第二年的ROI是：－

((RM2000 – RM1000) X 12) X 100% = 6%(至少好过FD)

RM200,000

如果第三年，每个月收成RM3000，开销一样。ROI 是：－
((RM3000 – RM1000) X 12 )X 100% = 12% (很好的ROI)
RM200,000

我认为ROI是一个很好的投资指南，他不是投资的全部。除了子弹($$)，时间和知识也是一个行业很重要的考量因素。鸟屋是非常计术和特殊的行业，他和投资其他生意最大的不一样是他不可贷款。其他生意可用银行的钱来做。这也许是这个行业的一个特殊机会，因为他无形的可限制那些没有子弹的人进来这个行业。所以，朋友和家庭成员的support才可以使这个行业更成功。

土地如何才可以赚钱？18-April-2009

土地如何才可以赚钱？
在西马雪隆一带如巴生，土地的价格不停的在起。小弟从事地产买卖有一段日子，才发现土地是房地产里，真正可以赚大钱的产业。它的回酬比较高但比较慢，也比较风险。一般上，在雪隆，土地种类可分为；
1.土著(马来)保留地 Malay reserve land
2.非土著保留地 open title land

土著(马来)保留地如同他的名，大家也明白什么地。他是政府规定的地以保护土著用途。在大马，每一个州属，都有土著保留地。这种地只可以卖给土著或者回教徒(他可以是华人回教徒或者印度回教徒)。如果非土著要买这些地，需要用土著的名字来买，风险很大，当中包括信用。如果两片地连在一起，A是土著保留地，B是非土著保留地，他们的价钱会有很大的差别，可以高达一倍以上。A地的价格可能是RM100K，B地可以高达RM250K，或者更高。如果一个发展商要在一片土著保留地发展屋业，他的屋子只可以卖给土著，所以很难卖和没有价钱，因为只有华人才比较喜欢投资和投机产业。

非土著保留地就是普通我们可以买卖的地。

如果以期限来区分，雪隆地可分为；
1.99年租契地 (99 years leasehold) (tanah pajakan 99 tahun)
2.永久地 (freehold) (pegangan bebas)

99年租契地是从州政府租契的地，通常是州政府批准出来的地。在购买leasehold 地时，我们有几样细节要注意；
查看这片地还有剩下多少年租期，最好多过70年，比较容易申请贷款。巴生Telok Gong的地多数只剩下60年的期限，但还是很多人要买，因为他有发展的机会。
leasehold地要拿比较长的时间来弄转换名字(如果和永久地相比)，通常要等上6个月到9个月时间。如果从土著的名字转到非土著会比较长一些，通常要9个月。leasehold地也一定要经过州政府批准才可以转名字。

永久地大多是农业地。传统的华人最喜欢永久地。很多这些地在英国统治时已经出牙兰了。很多这些地还是油棕芭。一部分已经被开发了如今天的Subang Jaya 的USJ住宅区和Kota Kemuning住宅区。
-------------------------------------------------------------------------------------------------
但地要如何才可以赚钱或者升值？土地有几个管道可以赚钱；
1.转换土地用途
2.发展
3.keep & sale

转换土地用途
土地和一般商品一样，也需要报装，才会升值。在雪隆一带最常见的是把农业地报装了才卖。当一片地还是农业时，他的价格非常低，比如一依甲RM300K，但是当他被转换到工业地时，他的价格可以到达超过RM1百万。比如在Jalan Kebun 的农业地在90年代是RM400K上下，当他被转换到工业地时，他的价格是以每一方尺来计算，最便宜一方尺RM20多元到RM30多块。一甲地等于43，560方尺(1 acres = 43,560 square feet)。大马的李金友企业家就是靠这一门功夫，赚大钱。他把橡胶园变成高尚独立洋房住宅区。今天The Mines 的Country Heights 独立洋房住宅区已经是一个很高贵的住宅区。住在里面的人一定要身家过千万，因为要建一间独立洋房之前，cin-cai买一片地都要好几百万，看地的大小。

在巴生，小第也发现很多生意人很会用这一门功夫来赚快钱。一些投资家跟我说，他在一年要从产业里赚过百万是一件很容易的事。他只须学会在那里买地和买合理的价钱后，放一些时间，就把他转换工业用途，过后才卖出去。小弟也发现一些退休的生意人也是在赚这些钱。当然我们看东西，得看深一些，还有很多细节我们要学。

发展
这是一般比较考功夫的作法。大发展商可以把土地建屋子，商店，工厂后才卖。这当中包括很身很深的学问。他是一个可赚很多钱的行业，也是一个可以亏大钱的行业。一个大型的Project可让一间无名的公司上市挂牌，但一个失败的Project也可把一间上岸的公司拉下海。一个经济风暴都可以弄倒一间发展商。如果那些小资本家，他可以从建一间工厂或者一间独立洋房开始。我也发现很多小投资家买农业地来自己转换土地用途，过后建一间工厂，建好就卖掉他，再从复之前同样的工作。也有一些投资家，转买bungalow lot，他买了就把它建一间很美的独立洋房，过后把他卖掉，从中赚取利润。

Keep & Sale
这是一个最保守的投资方法，因为土地很少下价(至少我这一生还没见过)。在地球的土地只会减少不会增加。我发现这是一个很吃时间的游戏。如果有作功课，我们会玩的比较轻松一点。当我们要买一片地时，一定要对四周很了解，也要知道政府将来的计划，发展商的计划和规划。一个风吹草动都可以影响一片地的前景。在雪隆，我们应该对政府的每一项计划有一定的了解，尤其高速大道和联邦大道，其他如工业大蓝图，城市发展。小弟发现一个奇怪的现象，就是现在很多产业开始跌价如屋子和商店，但地价却起？奇怪么？

我小弟也是和大家一样，在学习中。希望大家多多给意见。

土地冻结 Caveat?

为什么土地会冻结？冻结是什么意思？谁可以冻结？首先我们先来谈谈什么是冻结。冻结是一种法律行动，让这个产业不可转名字。当产业被冻结了，一切的买卖行动都不可以进行了，只有撤除冻结后，这个产业才可以作买卖。

通常，有几个party 会冻结产业。当中包括产业拥有者本身或者第三者。

产业拥有者本身冻结自己的产业目是避免产业给第三者弄手脚把这个产业变卖给他人。在前朝政府时，很多无知的地主的土地给人偷龙转凤，把它卖给第三者。但中以雪兰莪和檳城，最出名。每个case最小都有过百万，甚至有的过千万。我愤劝地主们，尤其那些没有把土地抵押给银行或暂时无打算发展用途的地主，最好把自己的地来冻结它。至少冻结土地后，如果某某要在这片土地上动手脚，比较不容易。小弟还曾经看过一个马华会员的土地已经冻结了，还是被人偷龙转凤卖了给第三者。听说把这片土地转卖的人是一名姓马的，他是一位拿督极的人物，和土地句有特殊关系。如果我们把土地抵押给银行，银行也会无形在帮忙我们看管这皮土地。

除了产业拥有者外，第三者比如新买主，银行，政府部门都有权冻结我们的产业。我们先来谈谈新买主冻结我们的土地这件事。小弟亲眼看过一个个案。这是一个发生在巴生的个案。事情的开始是这样的：－个地主同意把他的土地卖给一个买主。地主收了买主的10％后，反口说要提高价格。在一般的产业买卖进行中，无论那一方临时退出或者毁约，需要附上沉重的代价。买主的侓师就伸请冻结这片土地，然后控告对方，要对方赔尝。他们所要求的赔尝是，地主要以最新的实价扣除之前他们答应的成交价的差价(differences)。如果现在这片地价是RM1，300，000和他们之前所同意的成交价是RM900，000。意思说如果现在有新买主要买这片地，地主要付之前的买主为数RM400，000(RM1，300，0000－RM900，000)的数目，才可以作新的成交。一般传统的华人不要买给第三者冻结的土地，他们怕麻烦。所以，冻结也是玩产业的其中一个很高的手段。

接下来，我们来谈谈为什么政府会冻结地主的产业。通常是高等法庭才会这样作，他们是针对犯罪者的一个手段。尤其当是那些被政府高度警惕的犯罪者。

银行也有权冻结土地。如果地主向银行贷款后，却不还钱，银行有权冻结或者拍卖这个产业。

买地应注意的细节

买地的目的是什么？是拿来投机(低买高卖)。如果他们是买来投机，他们应该注意一些细节:

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
土地的tenure(Leasehold 或者Freehold) 不是一个最重要的东西。很多人认为只有Freehold 土地才可投资。其实不然，任何有机会赚钱的地都可以投资除了那些土著保留地(红牙兰地)。很多雪隆的leasehold地都有很好的回酬。我们应该多注意土地的发展前景，用途以及其他细节的东西。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
政府的发展比如马路的计划，如联邦公路，高速公路，小路。Telok Panglima Garang 的Sg. Rambai 的土地在2008年一依甲卖RM200K＋，可是在2009年，政府的高速公路工程(SKVE)的计划使这里的地水涨船高，喊到RM400K＋。Johan Setia 的地也因为政府的小路工程而导致这里的地价大起，2007年，在Jalan Johan Setia 还是2条线的路提高到今天的4条线，每片(2依甲)路边的地也从RM500K＋起到今天的RM1.5M或者更高。 Johan Setia 的地是99年leasehold 地。
如果那个马路刚好穿过我们所打算买的土地，我们最好不要买。我看过一些土地被政府征求来建马路，结果他的地剩下一个三角行的。这样的地，你要么？
可见马路对地皮的影响要多深渊。其他的发展如建宗教场所如回教堂，学校，排水系统和高压电栏。我们都的小心对这些每个发展，因为他们对我们土地带来很多影响。
他们在要买一个地方的土地时，一定要查那个地方的将来发展。最好要有一张发展计划图以及知道当地将来的发展计划。这些东西可向那些有经验的产业代理员要求。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

土地用途规划(zone)，如农业转去工业(Industry zone)，或者农业转去屋业(Housing zone)。Selangor 是一个以工商业为主的州肃。很多土地都被规划工业和屋业用途。如果那土地真的是被规划为工业区，那地区的地价会起的很厉害。比如靠近Kuala Selangor 的ijok由农业地转到工业地，他的价格从几十千升到RM300K＋。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

地的阔度最好大过100尺。阔度小过100尺的地比较难建东西。因为依据政府的规定，土地左右两边最少要保留40尺(land set-back)，看情况和用途而定。所以那些阔度小过100尺的地通常会比较便宜。地的形状也很重要，应尽量找那些比较四方的土地，不要买那些形状不雅的地因为它可是很浪费空间的地，除非是为了买那个地点。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
如果我们打算买的地，已经有人在那里居住。他们可以是非法霸占或者地主的自己人，我们一定要地主帮我们请他们搬出去。最可怕的是一些非法木屋和非法庙宇。我们不要变成第二个槟城豆寇村。记得在马来西亚，政治和权力可大过法律。在Selangor也有不少华人的地被一些人霸占来建庙宇，结果不了了之，连地主都怕这些人，因为这些人是不讲人道的。多可怕呀！

我们也应该查地主的资料以防他不是一个已经不再世的人或者已经被第三者冻结的土地。这个资料可以从产业代理员那里获取。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
我们一定要找一个有经验的律师尤其那些要买leasehold 的地。在马来西亚，任何leasehold 的产业都要向州政府伸请consent 才可以买卖。如果卖主是非土著而买主也是非土著，consent很快就拿到。如果卖主是土著而买主是非土著，问题就没有这么简单了。因为州政府每个月有一定的target(只有一些数目的土著地才可以转到非土著)。如果那些律师无经验，他需要过用一年或者两年来伸请consent，请问你可以等么？即使买主可以等，地主也未必可以等，因为土地的价格每个月都在起。每个地主都希望卖到更高的价钱。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

如果我们买了那边地而不打算现在用他，为了保护和保管我们的土地(for 那些title自己保管的地主)，最好自己去伸请冻结。小弟曾经看过一个老人家的地被别人那出来卖掉而且连那个老地主也不知道。当那老地主知道时，他的地已经被别人卖了两手。那个卖他地的人是一个老千。可见Malaysia 是一个什么都Boleh 的社会。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

土地很难申请到贷款。记得土地所卖的价格一定会高过一般估价师的价格比如银行的价格。通常市场所定的土地价格一定高过银行估价最少３０％或者更多。　很多银行都不愿意贷款给那些农业地因为他被看是一个无生产的产业。即使我们可以贷款，最多也是５０％吧了！

土地的语言：
1 meter = 3.28 尺
1rantai ＝　66 尺
1依甲(English: acre, Malay: ekar) = 43,560 方尺
1 公倾(English:hectare,Malay:haktar) = 2.471依甲

我鼓励那些多现金的老板，把多余的钱放在土地。因为土地的价格只有起，只是起多起少吧了。每个城镇的土地都不停的在增直。巴生的农业地慢慢的转去工业地，PJ 的老工厂和住家很多被转去商业用途。　每个转型，无形中都在提高土地的价值和价格。所以土地的回酬是无限的，但是我们还得作功课。

产业盈利税

产业盈利税(Real Property Gain Tax / Cukai Keuntungan Hartanah）

很多人都对政府要施行的产业盈利税感到害怕和一头雾水。这个税将在2010年1月1日施行。也许很多人会问到底如何的情况会被征收，它的税的数目要如何计算呢？这个税收是针对那些要卖产业的业主，而且他所要卖产业是5年或者少过5年。这个税收是5％。但是政府也实行一些例外，当中包括：－

1.一个人在一生中有一次的豁免产业盈利税。

2.那些把亲属的产业转让比如父母和孩子产业转让，夫妻产业转让，祖父母对孙子的产业转让将得到豁免。其他的亲属产业转让将除外，一样被被征收。

3.那些产业盈利税的数目是RM5000或者少於RM5000将不被征收。

Notes: 这个税务是根据律师买卖合同(Sales & Purchase Agreement)的Form 14 (Memorandum of Transfer)的日期来计算。所以，那些Leasehold 的产业是看它几时拿到consent的日期来算起。而且这个产业盈利税的表格在获得Form 14 后的30天里，一定要填写。这个表格是CKHT (Borang Cukai Keuntungan Hartanah)。

Notes: 那些被豁免征收产业盈利税的人如果他的购买日期是少於5年，一样要填写CKHT。只是那些卖产业者的产业购买的年龄多过5年不需填写CKHT表格。

Notes: 政府将给予RM5000的产业盈利税的回扣或者10％的产业盈利税的回扣，视那个数目比较高为标准。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
如何计算产业盈利税?

个案1：
A先生在2006年5月31日购买一个地皮，价格是RM150千。在2010年1月1日，A先生把产业用RM350千的价格卖给B。
RPGT 的算法：
RM350,000 － RM150,000 = RM200,000

政府将给予A先生10％的产业盈利税回扣。所以，所征收的税应该是：
(RM200,000 X 90% = RM180,000) X 5% = RM9000

RM90,000 还可以扣除费用比如律师费用，stamping duty 以及其他费用(renovation cost)。所以， A 先生所应该还的产业盈利税一定少于RM9,000。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
个案2：
C 先生在2006年5月31日购买一个公寓，价格是RM150千。在2010年1月1日，C先生把产业用RM200千的价格卖给B。
RPGT 的算法：
RM200,000 － RM150,000 = RM50,000 。

所以，所征收的税应该是：
RM50,000 X 5% = RM2500，因为C先生的产业盈利税少于RM5000(当扣除其他费用)，所以C先生不需还任何产业盈利税。但是他还是要填写CKHT 表格。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

订阅：博文 (Atom)